全面营改增倒计时 传说中“抢房潮”会来吗？【beat·365】

本文摘要：原标题：全面营改增倒计时 传说中抢走房潮不会来吗？

原标题：全面营改增倒计时 传说中抢走房潮不会来吗？今年5月1日起，我国将全面实施营改增，把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业划入营改增范围。营改增怎样构建政府允诺的税负只减不增？ 老百姓 能从改革中进账什么样的实惠？记者近期对一线税务部门和专业咨询机构展开了了解专访。不动产抵扣否不会造成企业重新加入抢房大军尽管房地产业营改增后限于税率提升至11%，但由于追加不动产所不含增值税可在两年内抵扣，被视作全面营改增增税力度仅次于的部分。

但是，有传言称之为不动产划入抵扣将使企业重新加入抢房大军，从而使本已下跌的房价再次攀升，这样的分析有道理吗？每个企业都会出售或出租不动产作为经营办公用房。试点不利于增进企业固定资产投资快速增长，对于应付经济上行压力，推展供给外侧结构性改革具备最重要意义。广州市国税局局长杨伟文说道。

比如，一家企业新的售予价值1亿元的办公楼，按5%的营业税亲率，其中包括500万元的营业税。若按11%改征增值税，由于增值税为价外税，则实际必须征税990万元，同时这990万元增值税可以分两年划入进项抵扣。因此比起原本的开支1亿元，营改增后这家企业出售办公楼税负减少990万元。

普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军指出，这项政策不仅可以希望企业不断扩大对不动产的投资，也不利于房地产尤其是商业地产的去库存进程。李军还认为，根据实施细则，房地产开发企业中的一般纳税人销售其研发的房地产项目，以获得的全部价款和价外费用，扣减向政府部门缴纳的土地价款后的余额为销售额。这意味著，土地价款（一般能超过开发成本的30%）虽不参予进项税额计算出来，但可以必要从销售额中减除，实质上超过了参予增值税计算出来的效果。

民生证券针对7家上市房企营改增后的税负变化展开了测算，找到其中6家的税负都有所减低。唯一经常出现税负减少的华侨城，其营业成本与营业收入之比显著高于其他6家企业（华侨城为0.4，而平均值为0.6），这样的财务结构使得可抵扣额少从而造成营改增后税负下降。

不过，上海税务局货物和劳务税处长钟剑伟告诉他记者，只有企业用作生产经营的不动产才能列为抵扣，比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。但如果是出售住宅，用作职工福利就无法抵扣。所以，对于不动产划入抵扣将使企业重新加入抢房大军的传言，老百姓需要担忧。

名义税率提高对建筑业和金融业影响几何统计资料表明，我国建筑业年产值近16万亿元，从业人员大约4500万。改革后，建筑业一般纳税人将从此前交纳3%的营业税改回11%的增值税。

中国国际税收研究会学术委员汪蔚青说道，仔细观察营改增后的企业税负变动情况，无法只看税率变化。如果企业把进项抵扣的工作作好，税负仍有可能构建上升。

比如，建筑业实行营改增后，企业订购的钢筋、水泥等材料成本都能作为进项划入抵扣。但目前建筑业的发票管理尚待规范，这不会倒逼建筑企业强化内部管理、尽量与规范的供应商展开合作。

金融业由于子行业种类众多，核算也比较复杂，被指出是营改增中的众多难题。全面冲出营改增试点后，金融业由原本5%的营业税亲率改回6%的增值税率。虽然税率减少了一个百分点，但考虑到可抵扣的因素，尤其是不动产的抵扣，实际税负不一定下降。

民生证券的研究认为，营改增后16家上市银行的税负都有一定程度上升，合计增税933亿元，占到上市银行利润总和的7.7%。个别银行增税额占到利润的比例，甚至高达13.8%，比起银行，保险公司和证券公司的获益程度额小一些，增税额分别占到利润的6.8%和4.7%。我们注意到，细则将融资租赁划入贷款服务，按照6%的税率交纳增值税。而在前期营改增中，融资租赁被划入有形动产出租，按照17%的税率交纳增值税。

这表明对于一些新型金融服务，税负的设计经过了详尽评估，以保证会妨碍金融创新。李军回应。

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